市场持续调整，长沙房价是否到底，可以买房了吗？

8月长沙楼市数据已经出炉，不出意外，市场继续下滑调整，仅略好于今年2月春节期间成交量。

数据来源：湖南中原数据平台

这样的结果，其实一点也不意外，一方面7、8月本身就是市场传统淡季，天气炎热，客户看房热情不高。

另一方面政策持续放开、新房及二手房价格调整，市场观望情绪还是比较浓厚。

那么，很多人关心，后续长沙楼市到底怎么走？小编综合分析后得出一个判断，供大家参考——长沙新房量价底部即将出现！

如果这个结论成立，那么毫无疑问9-10月将成为本轮楼市周期的最佳买房时机！

先来看一组数据，今年1-8月，长沙内五区商品住宅成交面积277万方，按前8个月成交量初步推算，预计2024年全年成交量约415万方。

这个量放到长沙历史成交来看，是2014年以来最低值，仅2016年成交高峰期的四分之一。

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这个是新房部分的成交量，但若加上二手房的部分，实际预计全年住宅成交量将在1030万方左右，这个量与2022年的市场低位水平基本持平。

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1000万方是长沙（内五区）合理的住宅需求量，考虑到长沙作为省会城市，对地州市人口虹吸效应明显。

近五年平均人口净流入量超24万人，即使近年人口增量下滑，近三年年均也有超15万人，人口增量排名全国前列，对楼市需求支撑充足。

数据来源：长沙市统计局

再从宏观经济层面来说，无论是从稳定经济发展考虑，还是地方财政考虑，后续经济政策及楼市政策都有持续加码动力。

如近期长沙启动征集收购商品房用作保障性住房，便能直接有效助力市场库存去化，对房企现金流改善及居民预期将产生积极影响。

湖南中原研究院整理

基于以上分析，小编认为后续成交继续下滑的可能性不太大，初步判断，住宅成交量大概率在今年见底。

再来看房价，影响价格走势的因素，根本还是在于市场的供需关系。

目前商品住宅库存量620万方，去化周期15.6个月，而近期市场上新房项目打折促销现象增多，折扣力度比较大，“6字头”、“5字头”项目屡见不鲜。

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新房价格已出现明显回调，随着9-10月份开发商以价换量持续，预计短期库存有望持续下降，去化压力将在年底得到明显缓解。

再从长期供应来看，今年1-8月内六区经营性土地成交量为近十年来最低值，土地成交低量意味着明年新房供应量将进一步减少。

而前面我们分析到成交量在今年见底，因此，在供应量减少而需求量维持的情况下，明年市场供需关系很可能持平，甚至有可能供略小于求，在这种前提下，明年房价进一步下调的可能性不大。

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且从今年成交的土地质素来看，优质地块较多，土地成交楼面价继续上涨，后续新房整体均价存在继续上涨的基础。

综上分析，预计长沙房价在后四个月呈继续下行趋势，并在年内触底可能性较大，后续（明年）预计以稳为主。

给购房者的建议——今年9-10月将成为本轮楼市周期的最佳买房时机。

如果您近期正好在看房，或近两年有购房的计划，尤其是首次购房客户，可以选择今年9、10月出手。

一是基于前面我们对于市场走势的分析判断：量价底部即将出现。

二是当前购房门槛和成本都是历史最低的，目前长沙首套房首付仅需1.5成，商贷利率仅3.35%，二套首付仅2.5成，商贷利率仅3.55%，且只要在购买行政区域无房，便可认定为首套。

这个首付及利率政策已经低于08年和14年标准，创历史新低，对刚需来说非常友好。

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那为什么建议选择9、10月入手呢？因为9、10月往往是市场旺季。

开发商往往选择9、10月为全年业绩冲刺关键期，此时价格折扣在全年里是最高的，对购房者来说此时购房谈判空间相对来说比较大，而越到年底，开发商业绩压力减轻，折扣将逐步收回。

因此，综合以上三个方面的原因，小编认为今年9-10月将成为最佳的买房时机。

说到买房，近期小编身边很多朋友都在问：预算大概120万以内、地段位置在内五区，想要品质好一点，最好有地铁、配套齐全，有没有高性价比项目推荐？

根据小编掌握的销售数据，近期开福北热销的一个项目，比较符合这个需求，项目是开福北中心板块今年销售量第二名。

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开发商是湖南建投集团，湖南建投是湖南本土的一家千亿级省属国企，也是省属唯一的地产开发平台，像长沙火车站、贺龙体育场，乃至中国国家博物馆，都是由他们来建设，可谓实力强劲。

开福北中心板块是近年重点打造的热点板块之一，在省、市双重规划之下，近年来片区发展利好频传，如地铁1号线延长线已于今年6月28日正式开通运营，片区轨道交通更为成熟。

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兴联路过江大桥在今年年底即将建成，届时去往河西望城区、岳麓区，乃至益阳、常德都非常便利。

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项目就位于1号线鹅羊山地铁站附近，距离地铁站实际距离约780米，步行仅需10分钟，从鹅羊山到五一广场也只有9个站，约20分钟。

此外，项目临近芙蓉中路主干道、月亮岛湘江大桥，自驾无论是往河东市区还是河西都可快速到达。

项目除了自建幼儿园之外，凭合同便可入读清水塘鹅秀小学（已开学），作为开福区重点品牌小学，学校规模宏大，办学规模为48个班制，师资力量雄厚，初中微机派位学校为青一、北雅以及长郡开福等名校，后期小升初也有保障。

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项目目前在售主力面积约98-142㎡三到四房，2梯3户和2梯2户设计，得房率超90%，户型都非常周正，南北通透。

可以去实体样板间感受一下，除了户型外，小区的大门、车库、单元大堂、园林都做了实景展示，开发商诚意满满，品质远高于周边同等档次项目。

市场上大部分开发商都会根据销售进度，来决定后期的工程进度建设，保证资金利用效率。

而这个项目却选择主动加快工程进度，在售的楼栋目前都已经做到了主体结构封顶，包括部分还没拿预售证的楼栋，其中1号栋、5号栋9月底即将完成外立面和门窗安装。

图片：建投向江徕工程进展实景

预计于明年下半年即可交房，可谓妥妥的准现房。

除了配套成熟、品质优秀、交付有保障之外，项目的价格更是让人意外。

作为一个地铁旁、国企准现房、高品质项目，价格不到9000元/㎡，考虑到交付品质、户型设计的舒适性，且新房的增值保值性要更强、未来出手交易也更容易，这个价格即使与周边二手房来比都是极具性价比的。

图示二手房价格来源于贝壳找房，仅供参考

据可靠消息，为了提前进行年度业绩冲刺，项目在中秋、国庆节点还有更大力度优惠活动。

直接8折抄底，最低价才8000出头，折后三房不到80万、四房不到110万便可直接拿下。

活动房源仅限30席，先到先得，手慢无~~，中秋期间项目5#实体样板间即将开放，届时现场还将有蒙德里安艺术展呈现。

如果你正好近期在看房  ，对居住品质有一定要求，想要买一套性价比高、地铁附近、国企准现房。这个项目是你下半年的必看楼盘之一。

来源：湖南中原研究院

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1、本文中未注明的图片，均为排版需要，与文字内容无必然联系，不代表任何具体楼盘；未注明实景的均为效果图；户型面积均指建筑面积。

2、本文中提及的各项规划配套、价格及优惠促销活动等内容，是本公众号根据周边现状、规划文件以及楼盘动态收集而来，真实性有待考证，并非承诺或保证，不能作为购房决策因素。

3、物业管理服务，均指交付入住后，目前尚未实现。

4、学校信息仅供参考,不做任何承诺，具体招生政策以教育部门公布为准。

5、上述信息有效时间截止至2024年9月12日，如有后期有变化，最终以政府部门批复或楼盘公示为准，本公众号不再另行告知。